Wzrost czynszów w Niemczech hamuje, Berlin notuje pierwszy spadek od lat, a Kolonia drożeje o 6%

Sytuacja krajowa

Indeks Greix opracowany przez Instytut Gospodarki Światowej w Kilonii (IfW) wskazuje, że w drugim kwartale 2026 r. czynsze ofertowe w 37 niemieckich miastach i regionach wzrosły o 0,8% w ujęciu kwartalnym oraz o 3,0% rok do roku. Inflacja konsumencka zniwelowała te nominalne zyski, ograniczając realny wzrost do zaledwie 0,3% rok do roku. W ujęciu kwartalnym realna zmiana wyniosła minus 0,4%, co oznacza drugi z rzędu spadek realny. Średnia ważona czynszu zimnego we wszystkich badanych obszarach wyniosła 14,30 euro za metr kwadratowy.

Odwrócenie trendu w Berlinie

Berlin był jedynym z ośmiu największych miast, w którym odnotowano spadek rok do roku, a czynsze ofertowe obniżyły się o 0,8%. Średni czynsz zimny w stolicy spadł do 15,30 euro za metr kwadratowy, co stanowi wyraźny kontrast wobec trendu krajowego oraz szybkiego wzrostu z poprzednich lat. IfW zauważa, że różnica między spadkiem w Berlinie a wzrostem w Kolonii wynosi prawie siedem punktów procentowych.

Zwycięzcy i przegrani wśród miast

Kolonia przoduje w zestawieniu ze wzrostem o 6,0% rok do roku, za nią plasują się Hamburg (5,1%) oraz Düsseldorf (4,1%). Wszystkie te wyniki znacznie przewyższają średnią krajową wynoszącą 3,0%. Monachium, Frankfurt i Lipsk odnotowały umiarkowane wzrosty odpowiednio o 3,7%, 2,8% i 2,8%, podczas gdy Stuttgart osiągnął zaledwie 1,3%, mimo że jest jednym z najdroższych rynków. Poza pierwszą ósemką najsilniejsze wzrosty kwartalne odnotowano w Kilonii (2,0%), Karlsruhe (1,8%), Wiesbaden (1,6%), Münster (1,6%), Lubece (1,5%), Essen (1,4%), Wuppertalu (1,4%) oraz Poczdamie (1,3%). W kilku miastach wystąpiły spadki: Brunszwik (minus 0,9%), Erfurt (minus 0,8%), Akwizgran (minus 0,4%) oraz powiat Rhein-Erft (minus 0,2%).

Poziomy cen i premia za nowe budownictwo

Monachium pozostaje zdecydowanie najdroższym miastem ze średnim czynszem zimnym na poziomie 23,70 euro za metr kwadratowy. Kolejne miejsca zajmują Frankfurt (17,80 euro), Hamburg (16,50 euro) oraz Stuttgart (16,30 euro), natomiast Lipsk jest najtańszy w pierwszej ósemce z wynikiem 10,50 euro. IfW podkreśla, że wysoki poziom cen nie oznacza automatycznie silnego wzrostu, wskazując na przykład Stuttgartu.

Wysoki poziom cen nie oznacza automatycznie, że ceny będą nadal gwałtownie rosnąć.

Apartamenty w nowym budownictwie wiążą się ze znaczną premią: średni czynsz zimny dla nowych lokali wyniósł 19,00 euro za metr kwadratowy w porównaniu z 13,90 euro dla istniejących zasobów, co stanowi różnicę około 36,6%. W Monachium czynsze w nowym budownictwie osiągnęły 27,10 euro za metr kwadratowy, podczas gdy średnia dla nowych lokali w Lipsku wyniosła 14,60 euro.

Fragmentacja rynku

Duże rozbieżności w dynamice czynszów, od 6,0% wzrostu w Kolonii po spadek w Berlinie, odzwierciedlają rosnącą fragmentację niemieckiego rynku najmu. Badacz IfW, Zdrzalek, zauważył, że rynek dzieli się na poszczególne podrynki, zamiast rozwijać się w sposób jednolity.

Wysoki poziom cen nie oznacza automatycznie, że ceny będą nadal gwałtownie rosnąć, a niski poziom nie oznacza, że rynek pozostanie spokojny.

Długoterminowe dane instytutu pokazują, że od 2015 r. indeks czynszów zimnych dla umeblowanych mieszkań na czas nieokreślony ściśle podąża za ofertami mieszkań nieumeblowanych, przy czym regularny indeks znajduje się obecnie nieco powyżej 151 punktów.