Właściciele wielu mieszkań w Hiszpanii żądają wyższych czynszów, ale odpowiadają za 18% wzrostu cen

Kto płaci więcej

Badanie think tanku EsadeEcPol, którego autorem jest Jorge Galindo, wskazuje, że najemcy właścicieli posiadających kilka mieszkań płacą więcej niż najemcy właścicieli pojedynczych lokali. Średnio w 2023 roku najemcy dużych właścicieli płacili o 7,1% więcej za mieszkanie o tych samych cechach. Analiza opiera się na danych o mieszkaniach na wynajem zadeklarowanych do podatku dochodowego w regionach Hiszpanii objętych systemem powszechnym w latach 2019–2023, obejmując około 790 000 obserwacji z mikrodanych Instytutu Studiów Fiskalnych oraz Urzędu Skarbowego. Raport ogranicza się do właścicieli indywidualnych i pomija firmy zarządzające nieruchomościami oraz mieszkalnictwo publiczne. Efekt ten jest niemal trzykrotnie większy w Madrycie niż w Barcelonie.

Jak rosła różnica

Porównując mieszkania w tej samej sekcji spisowej, różnica między właścicielami wielu mieszkań a właścicielami pojedynczych lokali wzrosła z 0,8% w 2019 roku do 3,5% w 2023 roku. Luka powiększa się wraz z wielkością portfela. W przypadku porównywalnych mieszkań w latach 2019–2023 czynsze wzrosły o 1,3% bardziej u właścicieli dwóch mieszkań, o 2% u właścicieli trzech, o 3,4% u właścicieli czterech i o 4,5% u właścicieli pięciu lub więcej w porównaniu z właścicielami jednego lokalu. Śledząc te same lokale w czasie, ceny u właścicieli wielu mieszkań wzrosły o 3,1% do 4,0% bardziej niż u właścicieli pojedynczych lokali. Największa różnica pojawia się przy odnawianiu umowy, kiedy właściciele wielu mieszkań podnieśli czynsze średnio o 5,2% w porównaniu z 3,8% u właścicieli pojedynczych lokali.

Dlaczego odnowienia różnią się

Raport wiąże większość tej różnicy z odnawianiem umów. Duży właściciele szybciej aktualizują ceny i mniej ostrożnie podchodzą do wyboru najemców, podczas gdy mali właściciele mogą preferować stabilność i akceptować mniejsze podwyżki. Galindo podsumował ten mechanizm w następujący sposób.

Właściciele wielu mieszkań szybciej dostosowują ceny lub wybierają najemców skłonnych płacić więcej.

Profesjonalne zarządzanie daje również właścicielom wielu mieszkań większą zdolność do odnawiania umów, wynika z badania.

Niewielki udział we wzroście

Badanie konkluduje, że wzrost czynszów odzwierciedla głównie ogólny niedobór podaży w obliczu rosnącego popytu, a nie akumulację mieszkań przez jednego właściciela na danym obszarze. Właściciele, którzy koncentrują swój portfel w jednej sekcji spisowej, pobierają niższe opłaty niż porównywalni właściciele pojedynczych mieszkań, a premia koncentruje się w dużych, rozproszonych geograficznie portfelach. Właściciele wielu mieszkań odpowiadają za 1,6 z 8,8 punktu procentowego, o które wzrosły średnie czynsze w latach 2019–2023, czyli za 18% tego wzrostu. EsadeEcPol nie przypisuje tego udziału większej liczbie takich właścicieli w zasobach mieszkań na wynajem. El Mundo cytuje dane Idealista pokazujące, że dostępna podaż mieszkań na wynajem spadła o 44% od 2018 roku.

Debata polityczna

Obrońcy interwencji w czynsze, w tym partie koalicji rządzącej PSOE i Sumar, argumentowali, że duzi właściciele wpływają na rynek, ustalając czynsze, za którymi podążają mniejsi właściciele. Badanie nie potwierdza tej tezy. Debata toczy się równolegle z protestami na madryckim Puerta del Sol, gdzie namioty pojawiły się po raz pierwszy w nocy w sobotę 26 września po eksmisji zmarłej Maricarmen Abascal. Od tego czasu rozwiązano Kortezes i rozpisano wybory, a po raz pierwszy od 14 lat wezwano do strajku generalnego.