Deweloperzy sprzedali w III kwartale 7 tys. mieszkań, ale to kupujący wciąż dyktują warunki

Wzrost liczby ofert najmu po sezonie wakacyjnym

Otodom odnotował we wrześniu 2026 r. 21,7 tys. nowych ofert najmu, co oznacza średnio jedną nową ofertę co dwie minuty. Pod koniec miesiąca najemcy mogli wybierać spośród 27,3 tys. mieszkań w całej Polsce. Najszybszy wzrost podaży odnotowano w Kielcach (+28% m/m), Lublinie (+19% m/m) oraz w Krakowie i Wrocławiu (po +15% m/m). Część dodatkowej podaży pochodzi z mieszkań powracających z najmu krótkoterminowego po sezonie letnim, co jest najbardziej widoczne w miejscowościach turystycznych. W Trójmieście liczba ofert wzrosła o 24,8% m/m, a w Sopocie o 41%. Nowe przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego ograniczą taką działalność dopiero od 2028 r., co może skłaniać właścicieli do przejścia na najem długoterminowy już teraz. Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań i analiz rynku w Otodom, wskazuje na zmiany w obrazie rynku.

Jeśli liczba mieszkań dostępnych na wynajem utrzyma się na obecnym poziomie, najemcy mogą mieć w czwartym kwartale większe pole do negocjacji niż w 2025 roku.

Spadki czynszów w Krakowie przy wzroście cen sprzedaży

Średnie oczekiwane czynsze w Krakowie spadły o 5,2% rok do roku, choć nadal przekraczają 3,1 tys. zł miesięcznie. Miasto odnotowało również jeden z najsilniejszych wzrostów liczby nowych ofert najmu we wrześniu, wynoszący 15% m/m. Ceny ofertowe nowych mieszkań w Krakowie są o 3,2% wyższe niż przed rokiem. Rynek wtórny nadal rośnie, ale tempo wzrostu po kilku kwartałach zysków wyhamowało do 0,4%. Czynsze i ceny zakupu w tym samym mieście poruszają się zatem w przeciwnych kierunkach.

Deweloperzy sprzedają więcej, przodują największe firmy

Analiza "Parkietu" obejmująca 18 giełdowych deweloperów szacuje, że w trzecim kwartale 2026 r. sprzedali oni około 7 tys. mieszkań, czyli o ponad 18% więcej niż rok wcześniej i o 9,5% więcej niż w drugim kwartale. W ciągu dziewięciu miesięcy grupa sprzedała 19,6 tys. lokali, co również oznacza wzrost o ponad 18%. Pierwszy kwartał 2026 r. był pierwszym spadkowym po pięciu okresach wzrostu, a drugi i trzeci kwartał z nawiązką to nadrobiły. Trzy największe firmy odpowiadały za 45% sprzedaży w pierwszych trzech kwartałach, a sześć największych za 76%. Dom Development odnotował dziewiąty z rzędu kwartał z wynikiem powyżej 1 tys. lokali i najlepszy kwartał w historii firmy, podczas gdy Develia spodziewa się najlepszego roku w historii. Archicom sprzedał w trzecim kwartale 679 lokali wobec zapowiadanych 800, co tłumaczy późniejszym wprowadzaniem projektów do sprzedaży.

Kupujący wciąż mają przewagę

RynekPierwotny.pl doliczył się blisko 80 tys. mieszkań wystawionych na sprzedaż pod koniec września na siedmiu największych rynkach, w tym 17,7 tys. w Warszawie i 12,1 tys. w Krakowie. Mieszkania gotowe do odbioru stanowiły około 29% oferty, co oznacza ponad dwukrotny wzrost udziału w porównaniu z sytuacją sprzed kilku lat. Sprzedaż na tych rynkach osiągnęła w trzecim kwartale blisko 15 tys. lokali, co oznacza wzrost o 16% względem drugiego kwartału i o około 21% powyżej średniej kwartalnej z 2025 r., przy czym wzrost odnotowano w każdym z miast. Jan Dziekoński, główny ekonomista portalu, przypisał to niższym kosztom kredytów w okresie letnim oraz obawom przed wzrostem stóp procentowych, który nastąpił we wrześniu, a także działaniom marketingowym deweloperów. Podkreślił, że rynek nie zmienił właściciela.

To wciąż rynek kupującego. Rekordowa oferta, duża liczba gotowych mieszkań i łatwy dostęp do informacji o cenach sprawiają, że to kupujący dyktują warunki.

Mniejsi deweloperzy w tyle

Mniejsi deweloperzy, zwłaszcza regionalni, tracą grunt pod nogami, jak podaje pb.pl. W Katowicach i Łodzi obecna oferta wyprzedawałaby się przez dwa lata. Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zauważył, że mniejsze firmy coraz częściej przegrywają w oczach kupujących, gdy są porównywane w internecie. Dodał, że wymóg publikowania cen mieszkań pomógł głównie największym graczom. Dane portalu z połowy 2024 r. pokazały, że około 66% deweloperów sprzedawało mieszkania wolniej, niż je budowało. Pb.pl argumentuje, że dalsza konsolidacja może podbić ceny mieszkań, podczas gdy najlepiej radzą sobie najwięksi deweloperzy z szeroką ogólnopolską ofertą i dużymi budżetami marketingowymi.