Czynsze w Niemczech rosną o 1,2 proc. w trzecim kwartale, to najszybszy wzrost od początku 2025 roku

Najszybszy kwartalny wzrost od początku 2025 roku

Czynsze ofertowe za nowo wystawione mieszkania w Niemczech wzrosły w trzecim kwartale 2026 roku o 1,2 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem, bez uwzględnienia inflacji, podał Instytut Gospodarki Światowej w Kilonii (IfW). To najsilniejszy wzrost kwartalny od początku 2025 roku, po nominalnym wzroście o 0,8 proc. w drugim kwartale. W ujęciu rocznym czynsze były wyższe o 3,7 proc. Indeks czynszów Greix opracowany przez instytut obejmuje 37 miast i regionów, w tym 30 najbardziej zaludnionych, i bazuje na danych z rynku nieruchomości z ponad 100 źródeł.

Ekspert IfW, Jonas Zdrzalek, ocenił, że trend znów przybiera na sile.

Po tym, jak roczna stopa wzrostu utrzymywała się przez dwa kwartały w okolicach trzech procent, dynamika cen najmu znów nieco przyspiesza.

Berlin i Düsseldorf na czele dużych miast

Spośród ośmiu największych miast Berlin odnotował największy wzrost kwartalny na poziomie 2,1 proc., a za nim uplasował się Düsseldorf z wynikiem 2,0 proc. W Monachium wzrost wyniósł 1,3 proc., podczas gdy we Frankfurcie nad Menem i Stuttgarcie ceny wzrosły o 1,1 proc. W Kolonii odnotowano stagnację. Poza ośmioma największymi miastami najsilniejsze wzrosty odnotowały Hamm i Mannheim (po 2,3 proc.), Bochum (2,2 proc.) oraz Norymberga (1,9 proc.), natomiast spadki wystąpiły w Wiesbaden (minus 0,8 proc.), Bonn i Mönchengladbach (po minus 0,4 proc.), co instytut uznał za wyjątek.

W ujęciu rocznym Hamburg przewodził wśród ośmiu największych miast ze wzrostem czynszów ofertowych o 6,7 proc., za nim znalazły się Düsseldorf i Kolonia (po 5,4 proc.) oraz Monachium (4,8 proc.). W Berlinie czynsze były tylko o 1,4 proc. wyższe niż rok wcześniej, a w pierwszej połowie 2026 roku były nawet niższe niż przed rokiem. Bochum (6,3 proc.), Augsburg (5,6 proc.) i Mannheim (5 proc.) odnotowały najsilniejsze roczne wzrosty poza największymi miastami. Przyczyn różnic regionalnych nie podano.

Mieszkania z rynku wtórnego droższe od nowych

Mieszkania z rynku wtórnego, czyli lokale już zamieszkane, które zazwyczaj są tańsze od nowych, napędzały wzrost kwartalny, drożejąc o 1,2 proc. wobec 0,6 proc. w przypadku nowych budynków. Instytut sugeruje, że wysokie ceny sprawiają, iż tylko mniejsza grupa gospodarstw domowych może pozwolić sobie na nowe mieszkania. Dane pokazują, że oferty nowych mieszkań w największych miastach pozostają na rynku średnio o 14 dni dłużej niż oferty mieszkań z rynku wtórnego. Analiza rocznych danych przeprowadzona przez Handelsblatt wykazała wzrost cen mieszkań z rynku wtórnego o 3,7 proc. i nowych o 3,3 proc. w skali roku.

Poziomy cen i debata o własności

Monachium pozostaje najdroższym miastem w indeksie ze średnim czynszem najmu (bez opłat eksploatacyjnych) na poziomie 23,70 euro za metr kwadratowy, za nim plasują się Frankfurt nad Menem (17,90 euro), Hamburg (16,50 euro) i Lipsk (10,40 euro). Chemnitz jest najtańszym miastem w indeksie z ceną 6,30 euro. Handelsblatt wyliczył, że 80-metrowe mieszkanie w Monachium kosztowałoby średnio 1896 euro miesięcznie.

Federalna minister sprawiedliwości Stefanie Hubig (SPD) chce szybko przeforsować w koalicji projekt ustawy o lepszej ochronie lokatorów. Partia Lewica, która zajęła pierwsze miejsce w wyborach do Izby Reprezentantów Berlina, chce uspołecznienia dużych prywatnych firm mieszkaniowych. Vonovia wraz ze swoją spółką zależną Deutsche Wohnen posiada łącznie około 138 000 mieszkań w Berlinie i okolicach.

Ceny zakupu i prognozy

Dane z ofert Value AG, przetworzone przez Empirica Regio, wskazują średnią cenę nowych mieszkań w kraju na poziomie 5230 euro za metr kwadratowy, co oznacza wzrost o 1,1 proc. w stosunku do drugiego kwartału 2026 roku. Starnberg odnotował największy roczny wzrost wśród najdroższych powiatów (7,8 proc.), a Garmisch-Partenkirchen wyprzedziło Monachium jako najdroższy region. Ceny nieruchomości z rynku wtórnego wzrosły w Niemczech o 6,6 proc. rok do roku. Tobias Just, profesor ekonomii nieruchomości na Uniwersytecie w Ratyzbonie, powiązał tę różnicę z przystępnością cenową.

Gdy ceny nieruchomości z rynku wtórnego rosną szybciej niż ceny nowych budynków, jest to często znak, że problemy z przystępnością cenową wypychają kupujących z segmentu nowych mieszkań do segmentu rynku wtórnego.

Reiner Braun, dyrektor generalny Empirica AG, spodziewa się, że ceny nieruchomości z rynku wtórnego mogą w nadchodzących miesiącach wyhamować, ponieważ rosnące koszty kredytów ograniczają liczbę kupujących.

Ceny nieruchomości z rynku wtórnego mogą wkrótce wyhamować, ponieważ kupujący rezygnują z transakcji.