En Espagne, les bailleurs multi-propriétaires facturent 7,1 % de plus mais n'expliquent que 18 % de la hausse

Qui paie le plus

Une étude du think tank EsadeEcPol, rédigée par Jorge Galindo, constate que les locataires de propriétaires possédant plusieurs appartements en location paient plus que les locataires de bailleurs d'un seul bien. En moyenne, les locataires de grands bailleurs ont payé 7,1 % de plus en 2023 pour un logement aux mêmes caractéristiques. L'analyse s'appuie sur les logements locatifs déclarés à l'impôt sur le revenu dans les régions de régime commun en Espagne entre 2019 et 2023, soit environ 790 000 observations issues des microdonnées détenues par l'Institut d'études fiscales et l'Agence fiscale. Le rapport se limite aux propriétaires personnes physiques et laisse de côté les sociétés immobilières et le logement public. L'effet est presque trois fois plus important à Madrid qu'à Barcelone.

Comment l'écart s'est creusé

À l'échelle d'une même section censitaire, l'écart entre les bailleurs multi-propriétaires et les bailleurs d'un seul logement est passé de 0,8 % en 2019 à 3,5 % en 2023. L'écart augmente avec la taille du patrimoine. Pour des logements comparables entre 2019 et 2023, les loyers ont progressé de 1,3 % de plus pour les bailleurs possédant deux logements, de 2 % de plus avec trois, de 3,4 % de plus avec quatre et de 4,5 % de plus avec cinq ou plus, par rapport aux bailleurs d'un seul logement. En suivant les mêmes logements dans le temps, les prix pratiqués par les multi-propriétaires ont augmenté de 3,1 % à 4,0 % de plus que ceux des bailleurs d'un seul logement. L'écart le plus marqué apparaît au renouvellement du bail : les multi-propriétaires ont alors relevé les loyers de 5,2 % en moyenne, contre 3,8 % pour les bailleurs d'un seul logement.

Pourquoi les renouvellements diffèrent

Le rapport attribue l'essentiel de l'écart aux renouvellements. Les grands propriétaires actualisent leurs prix plus tôt et adoptent une approche moins prudente dans le choix des locataires, tandis que les petits propriétaires privilégient parfois la stabilité et acceptent des hausses plus faibles. Galindo résume ainsi le mécanisme.

Les multi-propriétaires ajustent leurs prix plus tôt ou sélectionnent des locataires prêts à payer davantage.

La gestion professionnelle donne aussi aux multi-propriétaires une plus grande capacité à renouveler leurs contrats, selon l'étude.

Une faible part de la hausse

L'étude conclut que la hausse des loyers reflète surtout une pénurie générale de l'offre face à une demande croissante, et non une accumulation de logements par un propriétaire dans un quartier donné. Les bailleurs qui concentrent leur patrimoine dans une seule section censitaire facturent moins que des bailleurs comparables d'un seul logement, et la prime se concentre dans les patrimoines importants et géographiquement dispersés. Les multi-propriétaires expliquent 1,6 des 8,8 points de pourcentage de hausse des loyers moyens entre 2019 et 2023, soit 18 % de l'augmentation. EsadeEcPol n'attribue pas cette contribution à une part plus importante de ces propriétaires dans le parc locatif. El Mundo cite des données d'Idealista montrant une offre locative disponible en baisse de jusqu'à 44 % depuis 2018.

Le débat politique

Les partisans de l'encadrement des loyers, dont les partis de la coalition gouvernementale PSOE et Sumar, soutiennent que les grands bailleurs orientent le marché en fixant des loyers que les petits propriétaires suivent. L'étude ne confirme pas cette thèse. Le débat se déroule en parallèle des protestations à la Puerta del Sol de Madrid, où les premières tentes ont été dressées dans la nuit du samedi 26 septembre après l'expulsion de feue Maricarmen Abascal. Depuis, les Cortes ont été dissoutes et des élections convoquées, et une grève générale a été appelée pour la première fois en 14 ans.