La croissance des loyers allemands perd de son élan alors que Berlin connaît sa première baisse depuis des années, Cologne bondit de 6 %

Vue d'ensemble nationale

L'indice Greix de l'Institut pour l'économie mondiale (IfW) de Kiel montre que les loyers demandés dans 37 villes et régions allemandes ont augmenté de 0,8 % par rapport au trimestre précédent et de 3,0 % sur un an au deuxième trimestre 2026. L'inflation des prix à la consommation a rogné ces gains nominaux, laissant une croissance réelle de seulement 0,3 % sur un an. La variation réelle par rapport au trimestre précédent était de -0,4 %, marquant le deuxième recul réel consécutif. Le loyer moyen hors charges pondéré dans l'ensemble des zones étudiées s'établissait à 14,30 € le mètre carré.

Le retournement de Berlin

Berlin a été la seule des huit plus grandes villes à enregistrer une baisse sur un an, avec des loyers demandés en recul de 0,8 %. Le loyer hors charges moyen de la capitale est passé à 15,30 € le mètre carré, contraste frappant avec la tendance nationale et avec sa propre croissance rapide des années précédentes. L'IfW a noté que l'écart entre le déclin de Berlin et la flambée de Cologne atteint près de sept points de pourcentage.

Gagnants et perdants parmi les villes

Cologne a mené le peloton avec une hausse de 6,0 % sur un an, suivie de Hambourg (5,1 %) et Düsseldorf (4,1 %), toutes bien au-dessus de la moyenne nationale de 3,0 %. Munich, Francfort et Leipzig ont enregistré des gains modérés de 3,7 %, 2,8 % et 2,8 % respectivement, tandis que Stuttgart n'a géré que 1,3 % malgré être l'un des marchés les plus chers. En dehors des huit premières, les hausses trimestrielles les plus fortes ont été observées à Kiel (2,0 %), Karlsruhe (1,8 %), Wiesbaden (1,6 %), Münster (1,6 %), Lübeck (1,5 %), Essen (1,4 %), Wuppertal (1,4 %) et Potsdam (1,3 %). Quelques villes ont connu des baisses : Brunswick (-0,9 %), Erfurt (-0,8 %), Aix-la-Chapelle (-0,4 %) et l'arrondissement de Rhin-Erft (-0,2 %).

Niveaux de prix et prime pour le neuf

Munich reste de loin la ville la plus chère, avec un loyer hors charges moyen de 23,70 € le mètre carré. Francfort (17,80 €), Hambourg (16,50 €) et Stuttgart (16,30 €) suivent, tandis que Leipzig est la moins chère parmi les huit, à 10,50 €. L'IfW a souligné que des niveaux de prix élevés ne signifient pas automatiquement une forte croissance, citant Stuttgart comme exemple.

Un niveau de prix élevé n'implique pas automatiquement que les prix continuent d'augmenter fortement.

Les appartements neufs affichaient une prime significative : le loyer hors charges moyen pour les logements neufs était de 19,00 € le mètre carré, contre 13,90 € pour le parc existant, soit un écart d'environ 36,6 %. À Munich, les loyers pour le neuf atteignaient 27,10 € le mètre carré, tandis que la moyenne pour le neuf à Leipzig était de 14,60 €.

Fragmentation du marché

La large dispersion des dynamiques locatives, de la flambée de 6,0 % à Cologne à la baisse à Berlin, reflète une fragmentation croissante du marché locatif allemand. Le chercheur de l'IfW, Zdrzalek, a noté que le marché se divise en sous-marchés individuels plutôt que d'évoluer de manière uniforme.

Un niveau de prix élevé n'implique pas automatiquement que les prix continuent d'augmenter fortement, et un niveau bas ne signifie pas qu'un marché reste calme.

Les données à long terme de l'institut montrent que depuis 2015, l'indice des loyers hors charges pour les appartements meublés à durée indéterminée a suivi de près les annonces non meublées classiques, l'indice classique se situant désormais juste au-dessus de 151 points.